Nowe przepisy o najmie krótkoterminowym – na co mają przygotować się wynajmujący?

Jakie zmiany zostały uchwalone przez Sejm w projekcie ustawy o usługach hotelarskich?

Po co w ogóle te regulacje?

Polska była zobowiązana do wprowadzenia pewnych zmian w zakresie najmu krótkoterminowego, z uwagi na konieczność wdrożenia Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 roku w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych i zmieniające rozporządzenie (UE) 2018/1724 (dalej zwanego „Rozporządzeniem”). Rozporządzenie weszło w życie z dniem 20 maja 2026 roku, przy czym do dziś nie mamy jeszcze uchwalonej ustawy implementującej to Rozporządzenie do naszego porządku prawnego. Samo rozporządzenie tworzy przede wszystkim system wymiany danych. Nie wprowadza dodatkowych wytycznych w zakresie czasu trwania najmu krótkoterminowego czy możliwości wprowadzenia wewnętrznych zakazów prowadzenia tego rodzaju biznesu w niektórych budynkach lub obszarach miast. Polska ustawa jest dużo bardziej restrykcyjna, niż przepisy unijne, wprowadzając szereg dodatkowych zmian w tym obszarze.

Przebieg prac i obecny etap

W dniu 8 października 2026 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która reguluje najem krótkoterminowy, (druk 3119, projekt UC135). Za głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a 9 wstrzymało się od głosu. Pierwsze czytanie odbyło się 2 września 2026 r., a 17 września komisje przedstawiły sprawozdanie z wnioskiem o uchwalenie ustawy. Ustawę przyjęto z poprawkami posłów KO, które doprecyzowują przepisy i poprawiają ich redakcję.

Należy podkreślić, że Ustawa nie jest jeszcze aktem obowiązującym. Senat ma 30 dni na stanowisko: może przyjąć ustawę bez poprawek, wprowadzić poprawki albo ją odrzucić. Poprawki Senatu wracają do Sejmu, który może je odrzucić bezwzględną większością głosów. Na końcu ustawę podpisuje prezydent.

Najważniejsza zmiana w porównaniu z wersją przyjętą przez rząd w lipcu: wróciły uprawnienia wspólnot, spółdzielni i gmin. W dniu posiedzenia Rady Ministrów resort rozwoju i technologii złożył autopoprawkę, która usunęła przepisy pozwalające wspólnotom, spółdzielniom i samorządom zakazywać najmu. Na początku września rząd przyjął jednak kolejną autopoprawkę i przywrócił rozwiązania z pierwotnego projektu.

Najem na doby jako usługa hotelarska

Ustawa wprowadza definicję usługi hotelarskiej, której nie było do tej pory w polskim porządku prawnym, jako "krótkoterminowe, trwające krócej niż 30 dni jednorazowo w stosunku do jednego klienta, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych".

W rozumieniu tej ustawy wynajmujący będą traktowani jak przedsiębiorcy. To oznacza, że wynajem mieszkania na doby w całości podlega przepisom o usługach hotelarskich, ze wszystkimi obowiązkami ewidencyjnymi i sankcjami. Dla właściciela kluczowe jest to, że usługę hotelarską wyznacza czas najmu wobec jednego klienta, a nie platforma, na której pojawia się ogłoszenie.

CWTON i numer identyfikacyjny

Dane obiektów z gminnych ewidencji trafią do jawnego Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (dalej zwanego „CWTON”) . Numer ID nadany obiektowi trzeba będzie podawać w ofertach, także na Booking.com czy Airbnb. Rejestr ma prowadzić minister właściwy do spraw turystyki, a numery będą nadawać wójtowie, burmistrzowie i prezydenci miast. Platformy pośredniczące w najmie muszą wyświetlać numer i przekazywać dane o wynajmach zgodnie z rozporządzeniem UE.

W wersji z druku 3119 do zgłoszenia obiektu dołącza się projekt regulaminu porządkowego, oświadczenie o spełnieniu wymogów, opinię osoby uprawnionej w zakresie ochrony przeciwpożarowej oraz dowód zapłaty opłaty skarbowej.

Nowe obowiązki dotyczą też hoteli. Będą musiały podawać numer identyfikacyjny w ofertach i udostępniać regulamin porządkowy, w którym znajdą się m.in. godziny ciszy nocnej i kontakt do osoby odpowiedzialnej za bezpieczeństwo i porządek.

Zasada „6 i 30” oraz wymogi przeciwpożarowe

Uproszczone traktowanie wymogów przeciwpożarowych zostało w ustawie. Jeśli w budynku mieszkalnym usługi hotelarskie świadczy się w nie więcej niż 6 lokalach, wymagania przeciwpożarowe uznaje się za spełnione, o ile obiekt łącznie spełnia warunki ustawowe. Jednym z nich jest limit 30 miejsc noclegowych, a w domu jednorodzinnym 15 miejsc w nie więcej niż 6 pokojach. Próg nie jest jednak ogólnym limitem działalności ani automatycznym zakazem prowadzenia większego obiektu. Określa jedynie, kiedy wymagania przeciwpożarowe można uznać za spełnione na zasadach dla mniejszych obiektów w budynkach mieszkalnych. Po przekroczeniu progu trzeba spełnić pełne wymagania techniczne i przeciwpożarowe. Dla istniejących obiektów przewidziano okresy przejściowe. Na etapie projektu zakładano, że dokumentację przeciwpożarową znacznej części istniejących obiektów trzeba będzie uzupełnić do początku 2030 roku.

Regulamin porządkowy

Każdy obiekt musi mieć regulamin porządkowy. Regulamin określa m.in. dobę hotelową, ciszę nocną, numer ID oraz imię, nazwisko i telefon osoby do kontaktu w razie naruszenia zasad bezpieczeństwa i porządku. Musi wisieć w widocznym miejscu w obiekcie. Regulamin ma też zawierać zasady bezpieczeństwa małoletnich gości.

W porównaniu z projektem zmienił się termin dla obiektów już działających. Nie obowiązuje już sztywna data 15 października 2026 r. Termin liczy się od wejścia ustawy w życie: w ciągu 3 miesięcy wszystkie lokale wpisane już do gminnych ewidencji i wynajmowane na doby muszą złożyć w urzędzie gminy regulamin porządkowy obiektu.

Ustawa nakłada obowiązki również na gości. Nie mogą świadczyć usług hotelarskich w obiekcie, w którym sami są klientami, ani udostępniać go nieodpłatnie bez zgody usługodawcy. Muszą też przestrzegać regulaminu, ciszy nocnej i zasad porządku publicznego.

Zakaz najmu uchwalony przez wspólnotę lub spółdzielnię (od 1 stycznia 2028 r.)

To najdalej idąca zmiana w porównaniu z lipcową wersją rządową projektu nowelizacji. Wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły uchwałą zakazać świadczenia usług hotelarskich w ustawowej kategorii „innych obiektów” na terenie nieruchomości lub jej części. Po podjęciu uchwały przedsiębiorca dostanie sześć miesięcy na zakończenie działalności. Rozpoczęcie wynajmu nie będzie natomiast wymagało wcześniejszej zgody mieszkańców.

Wspólnota głosuje według swoich zwykłych zasad. W spółdzielni próg jest wyższy: potrzebna jest większość ponad 50% wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie zwykła większość obecnych na zgromadzeniu. Sejm odrzucił poprawkę usuwającą ten wymóg. Przy niskiej frekwencji na walnych zgromadzeniach zebranie takiej większości może być trudne.

Gminne strefy zakazu (od 1 stycznia 2028 r.)

W ustawie z powrotem pojawiły się regulacje dotyczące strefy wolne od najmu krótkoterminowego, które wcześniej usunięto. Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, będzie mogła wyznaczyć strefy zakazu najmu krótkoterminowego.

Zakaz można dopasować do lokalnych potrzeb: może dotyczyć określonych obszarów, obiektów albo okresów. Uchwały mogą przewidywać wyjątki podmiotowe, przedmiotowe lub czasowe. Uchwała o strefie wejdzie w życie najwcześniej sześć miesięcy po ogłoszeniu. Kategoria „innych obiektów” jest szeroka. Na etapie prac komisji zwracano uwagę, że obejmuje także nieskategoryzowane aparthotele, więc i one mogą znaleźć się w zasięgu gminnych zakazów.

Kontrole i wykreślenie z ewidencji

Poszerzono krąg osób, które mogą zażądać kontroli. Wspólnoty, spółdzielnie oraz osoby mieszkające w tej samej lub sąsiedniej nieruchomości będą mogły wnioskować o kontrolę obiektu, także w zakresie bezpieczeństwa i porządku publicznego. Kontrola nie dotyczy więc wyłącznie wymogów technicznych, sanitarnych i przeciwpożarowych. Wynajmujący, który odmówi kontroli, musi się liczyć z zawieszeniem wpisu do czasu, gdy jej się podda.

Zamiast ogólnej formuły o „powtarzających się naruszeniach” ustawa wprowadza obowiązkowe wykreślenie według liczby naruszeń. Obiekt trzeba wykreślić z ewidencji, jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku odnotowano łącznie trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. Przez cały okres wykreślenia nie wolno świadczyć usług hotelarskich w obiekcie.

Kary administracyjne

Za świadczenie usług bez wymaganego wpisu i za brak numeru w ofercie grożą kary administracyjne do 50 tys. zł. Karą zagrożone jest też wprowadzanie klienta w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu. Tę samą karę przewidziano dla obiektów, które nie mają oficjalnej kategoryzacji jako hotel, a mimo to używają słowa „hotel” w reklamach. Kary nakłada marszałek województwa w drodze decyzji administracyjnej, od której przysługuje odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Kara grozi za każdy niezarejestrowany lokal osobno, a organy przy kontroli sięgną także do danych z platform rezerwacyjnych.

Kontekst systemowy pozostaje ten sam: przeniesienie sankcji z rozporządzenia do ustawy zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 lutego 2023 r. (sygn. akt II GSK 1458/19).

Kiedy przepisy zaczną obowiązywać?

Przepisy pozwalające wspólnotom i spółdzielniom zakazywać najmu krótkoterminowego oraz przepisy o gminnych strefach zakazu mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r. Pozostałe zaczną obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu. Oznacza to, że obowiązek rejestracji, podawania numeru ID i ryzyko kar pojawią się bardzo szybko po publikacji ustawy w Dzienniku Ustaw.

Co z projektem poselskim (druki nr 2353 i 2353-A)?

Projekt poselski wpłynął do Sejmu 3 grudnia 2025 roku, a autopoprawkę złożono 17 marca 2026 roku. Po pierwszym czytaniu 17 kwietnia 2026 roku skierowano go do Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej. Uchwalenie ustawy rządowej w dużej mierze odbiera mu znaczenie. Część jego założeń (uprawnienia wspólnot, strefy gminne, karencja przy ponownym wpisie) trafiła w zmienionej formie do ustawy rządowej. Projekt poselski pozostaje jednak punktem odniesienia w dyskusji o dalszym zaostrzaniu przepisów.

Porównanie: projekt poselski a ustawa uchwalona przez Sejm 8 października 2026 r.

adwokat Sylwia Mendak-Niekurzak