Masz 0 produkty w koszyku
Czy również „flipperzy” muszą stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej?
Wejście w życie tzw. nowej ustawy deweloperskiej (tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) wywołało spore poruszenie wśród deweloperów. Zmiany przepisów w sposób istotny rozszerzyły zakres obowiązków deweloperów, jak również katalog podmiotów i rodzajów umów, do których zastosowanie znajduje nowa ustawa.
Do jakich inwestycji stosuje się zatem przepisy nowej ustawy deweloperskiej?
Dotychczasowa regulacja –tzw. stara ustawa deweloperska
Przepisy dotychczasowej ustawy deweloperskiej znajdowały zastosowanie jedynie do umów, w których deweloper zobowiązywał się do wybudowania, ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia na nabywcę własności tego lokalu (lub domu jednorodzinnego). Co oznaczało, że ustawa obejmowała wyłącznie lokale mieszkalne w trakcie budowy (tzn. bez pozwolenia na użytkowanie), natomiast lokale po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie były już sprzedawane według ogólnych zasad kodeksu cywilnego – czyli na podstawie umowy sprzedaży.
Obecna regulacja – tzw. nowa ustawa deweloperska
Po zmianie przepisów możemy wyodrębnić kilka grup inwestycji oraz podmiotów, które pozostają zobowiązane do stosowania przepisów ustawy w całości lub w części.
I. Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w całości
Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będziemy stosować w całości, gdy przedmiotem umowy będzie zobowiąznie dewelopera do:
1) wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę (czyli standardowej umowy deweloperskiej),
2) ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę (czyli lokalu z pozwoleniem na użytkowanie bez księgi wieczystej),
3) przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu (czyli lokalu z pozwoleniem na użytkowanie oraz założoną księgą wieczystą),
4) zabudowania nieruchomości gruntowej domem jednorodzinnym i przeniesienia na nabywcę własności tej nieruchomości i własności domu jednorodzinnego (czyli standardowej umowy deweloperskiej domu),
5) przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego (czyli domu z pozwoleniem na użytkowanie oraz założoną księgą wieczystą).
Przepisy nowej ustawy stosuje się w całości także wtedy, gdy wraz z jedną z ww. umów i w ramach tego samego przedsięwzięcia zawierana będzie umowa, której przedmiotem będzie lokal użytkowy (zarówno w trakcie budowy, jak i już wybudowany), bądź ułamkowa część takiego lokalu.
Jako lokal użytkowy należy rozumieć lokal inny niż mieszkalny z wyłączeniem lokali przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej. Tutaj jest mowa zatem o lokalach w postaci hal garażowych lub komórek lokatorskich, a nie lokali usługowych z przeznaczeniem na prowadzenie w nich działalności gospodarczej.
II. Stosowanie nowej ustawy deweloperskiej w części
Deweloperzy będą zobowiązani do stosowania niektórych przepisów (wymienionych poniżej) ustawy deweloperskiej, do następujących umów:
1) umów sprzedaży zawieranych między nabywcą a deweloperem, których przedmiotem jest przeniesienie na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu albo przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienie ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych (są to standardowe umowy sprzedaży nieruchomości)
2) umów, o których mowa w pkt 1, zawieranych wraz z umowami sprzedaży, których przedmiotem jest przeniesienie własności lokalu użytkowego albo przeniesienie ułamkowej części własności lokalu użytkowego, albo umowami, których przedmiotem jest zobowiązanie do wybudowania budynku lub przeniesienia własności lokalu użytkowego albo wybudowania budynku lub przeniesienia ułamkowej części własności lokalu użytkowego, jeżeli dotyczą tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego (czyli lokali użytkowych tj. komórka lokatorska lub garaż).
W odniesieniu do umów z pkt. II koniecznym jest stosowanie następujących przepisów ustawy:
- zapewnienia nabywcy możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorcy z dokumentami tj. KW, odpisem z KRS, pozwoleniem na budowę, projektem budowlanym itp. (art. 26 ust. 1 pkt 1-8),
- przekazania na trwałym nośniku informacji o nieruchomości i przedsięwzięciu inwestycyjnym, posiadaniu zgody banku na bezciężarowe przeniesienie (lub zobowiązaniu do udzielenia takiej zgody) oraz możliwości zapoznania się z dokumentami wymienionymi w 26 (art. 27 ust. 1),
- formy i treści umowy rezerwacyjnej, opłaty rezerwacyjnej i jej wysokości a także zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej (art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2),
- zasad odbioru lokalu, który jest dokonany w obecności nabywcy oraz podpisania protokołu, w którym zgłaszane są wady, a także w którym odnotowuje się odmowę odbioru w razie stwierdzenia wady istotnej przed przeniesienia praw z umowy odbiorem (art. 41 ust. 1-3).
III. Dodatkowo przepisy ustawy deweloperskiej stosujemy w części do standardowych umów sprzedaży nieruchomości (tych określonych w pkt. II), w przypadku, gdy przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy.
To postanowienie budzi największe kontrowersje. Kiedy będzie miało ono zastosowanie w praktyce?
Regulacja ta odnosi się do przedsiębiorców innych niż deweloperzy, w szczególności chodzi tu o tzw. flipperów. Ustawodawca nałożył na nich obowiązki wynikające z ustawy w sytuacji, gdy nabędą lokal od dewelopera i przeniosą jego własność na rzecz osoby fizycznej, na cele mieszkaniowe niewiązane z działalnością gospodarczą. Przepisy te są jednak na tyle nieprecyzyjne, że odnoszą się do wszystkich przedsiębiorców, którzy nabywają lokal mieszkalny od dewelopera, a następnie zbywają go osobie fizycznej celem zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych (czyli np. jeżeli lekarz zakupi lokal i postanowi go sprzedać przed upływem 5 lat od zakupu).
Jakie dokładnie obowiązki będą musieli spełnić „flipperzy” sprzedający lokale zakupione od dewelopera (czyli te z rynku pierwotnego):
- Stosować przepisy ustawy deweloperskiej określające formę i treści umowy rezerwacyjnej, opłaty rezerwacyjnej i jej wysokości a także zasad zwrotu opłaty rezerwacyjnej, czyli jeżeli zawierają umowy rezerwacyjne to na zasadach określonych w ustawie deweloperskiej (art. 29-32, art. 34 ust. 1 pkt 1 i 2),
- Stosować przepisy ustawy deweloperskiej określające zasady odbioru lokalu, który ma być dokonany w obecności nabywcy oraz podpisania protokołu, w którym zgłaszane są wady oraz odnotowuje się odmowę odbioru w razie stwierdzenia wady istotnej przed przeniesieniem praw z umowy (art. 41 ust. 1-3).
Jeżeli mają Państwo wątpliwości odnośnie tego zagadnienia zachęcamy do kontaktu za pośrednictwem wiadomości e-mail: adwokat@sylwiamendak.pl lub telefonicznego pod numerem: 794401348.
adw. Sylwia Mendak
