Klauzule niedozwolone (abuzywne) w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Przepisy prawa przewidują możliwość sporządzenia umowy o takiej treści, jaką ustalą obie strony transakcji. Zasada ta doznaje jednak pewnych ograniczeń, między innymi w sytuacji, gdy umowa zawierana jest z konsumentem. Warto zatem wiedzieć jakich postanowień pośrednicy w obrocie nieruchomościami nie mogą stosować w swoich umowach oraz jakie będą skutki ich zastosowania. W artykule omówione zostaną najczęściej stosowane klauzule niedozwolone w umowych pośrednictwa.

Czym są klauzule niedozwolone (abuzywne)?

Niedozwolonymi postanowieniami (klauzulami) umownymi są postanowienia:

• zastosowane w umowie zawieranej z konsumentem (nie dotyczy to więc umów pośrednictwa zawieranych z klientami – przedsiębiorcami),
• nieuzgodnione indywidualnie (gdy obie strony nie ustaliły ich brzmienia),
• kształtujące prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumenta,
• nie będące przy tym postanowieniami określającymi główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

W konsekwencji, takie postanowienia nie wiążą konsumenta. Oznacza to, że nie będziemy ich stosować w odniesieniu do tej konkretnej umowy.

Kiedy postanowienia umowne mogą zostać uznane za nieuzgodnione indywidualnie? Jeżeli konsument nie miał rzeczywistego wpływu na ich treść oraz kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. W szczególności, będzie się to odnosiło do postanowień wzorców umownych, udostępnianych konsumentom dopiero w momencie podpisywania umowy. Tego rodzaju praktyka często stosowana jest w biurach nieruchomości, ze względu na fakt, że usługa pośrednictwa zlecana jest podczas lub bezpośrednio po prezentacji nieruchomości, poza lokalem przedsiębiorcy. W praktyce może okazać się, że większość postanowień umów pośrednictwa będzie nieuzgodniona indywidualnie. A w takiej sytuacji ciężar dowodu, że postanowienie to zostało uzgodnione indywidualnie będzie spoczywał na pośredniku.

Jednocześnie przepisy prawa tj. art. 385(³) kodeksu cywilnego przewidują katalog niedozwolonych postanowień umownych, zaliczamy do nich postanowienia umowne, które:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie;

2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania;

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością drugiej strony;

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed zawarciem umowy;

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków wynikających z umowy bez zgody konsumenta;

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości dalszych umów podobnego rodzaju;

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie;

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta;

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy;

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie;

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową;

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie niespełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania;

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcześniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od umowy;

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia;

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowiedzenia;

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy;

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego;

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument, dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia;

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia;

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy;

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności;

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta;

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpoznanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Jak stwierdzić, że postanowienie umowne jest klauzulą niedozwoloną?

Postanowienie umowne, które spełnia kryteria klauzuli niedozwolonej (czyli możemy zaliczyć je, do któregoś z powyższych punktów lub kształtuje obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami) nie wiąże konsumenta z mocy prawa. Co oznacza, że dla wywołania takiego skutku nie jest konieczna decyzja lub wyrok Sądu. Zatem konsument powinien zwrócić uwagę kontrahenta na takie postanowienia i chęć ich usunięcia z umowy. Jeżeli przedsiębiorca nie przychyli się do tego stanowiska, można zwrócić się do sądu powszechnego o uznanie danego postanowienia za niewiążące.

Dodatkowo, konsument może powiadomić Prezesa UOKiK o podejrzeniu stosowania przez przedsiębiorcę niedozwolonego postanowienia wzorca umowy i zostać dopuszczony w charakterze zainteresowanego do udziału w postępowaniu prowadzonym przez Urząd w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. 

Skutkiem postępowania w sprawie o uznanie postanowienia wzorca umowy za niedozwolone jest wydanie przez Prezesa UOKiK decyzji administracyjnej, w której rozstrzyga, czy dana klauzula ma niedozwolony charakter oraz czy zakazuje jej dalszego wykorzystywania. Decyzja UOKiK uznająca postanowienie wzorca umowy za niedozwolone ma skutek tylko w stosunku do przedsiębiorcy, który ją stosował oraz wobec wszystkich konsumentów, którzy zawarli z nim umowę na postawie klauzuli wskazanej w decyzji.

Przykłady klauzul niedozwolonych w umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami:

Należy mieć jednak na względzie, że w odniesieniu do każdej Umowy Sąd może odmiennie ocenić analogiczne postanowienia. Sąd dokonuje bowiem analizy całość stosunków prawnych łączących Strony i poczynionych między nimi uzgodnień w zakresie obowiązków stron, a tym samym kształtu postanowień umowy.

Numer postanowienia: 7407

„Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność z odpowiednim stosowaniem art. 550 kodeksu cywilnego, co oznacza, że Klient oddaje sprawę do prowadzenia tylko Pośrednikowi, bez możliwości powierzenia jej innemu podmiotowi w szczególności innemu pośrednikowi w obrocie nieruchomościami i w przypadku zawarcia umowy wskazanej w § 2 powyżej przez Klienta z potencjalnym nabywcą (bez względu na sposób skojarzenia stron), zobowiązuje się uiścić Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie § 4 poniżej, chyba że Pośrednik nie podjął żadnych czynności pośredniczenia, do których świadczenia zobowiązał się w ramach niniejszej umowy.”

Numer postanowienia: 7085

Obowiązek zapłaty przez Zamawiającego kary umownej, o której mowa w ust. 1, powstaje również w sytuacji, gdy w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i w okresie 12 miesięcy po jej zakończeniu dojdzie do zawarcia Umowy o której mowa w ust. 1 powyżej, pomiędzy Zbywcą Nieruchomości przedstawionej Zamawiającemu przez pośrednika, a osobą bliską zamawiającemu.

Numer postanowienia: 7084

W przypadku zawarcia z pominięciem Pośrednika, przedwstępnej umowy sprzedaży, umowy sprzedaży lub innej umowy dotyczącej zbycia Nieruchomości pomiędzy Zamawiającym, a zbywcą Nieruchomości przedstawionej Zamawiającemu przez Pośrednika, zarówno w czasie obowiązywania niniejszej umowy jak i w okresie 12 miesięcy po jej zakończeniu, Zamawiający zobowiązuje się do zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w kwocie 130 % wynagrodzenia określonego w § 3.

Numer postanowienia: 6519

Zamawiający zobowiązuje się zapłacić wynagrodzenie Pośrednikowi również w sytuacji, kiedy nieruchomość zostanie sprzedana po okresie obowiązywania umowy z klauzulą wyłączności, ale klientowi który oglądał nieruchomość i uzyskał skierowanie adresowane od Pośrednika.

Numer postanowienia: 6360

Pośrednik zastrzega sobie prawo współpracy z innymi profesjonalnymi pośrednikami w zakresie wykonania niniejszej umowy.

Numer postanowienia: 6359

Wypowiedzenie umowy przez Zamawiającego będzie bezskuteczne, jeżeli przed jego dokonaniem, w dacie jego dokonania lub po dokonaniu wypowiedzenia umowy zawarł on – chociażby bez udziału Pośrednika – umowę przedwstępną, zobowiązującą bądź umowę rozporządzającą przenoszącą prawa do Nieruchomości, która została mu zaprezentowana przez Pośrednika przed dokonaniem wypowiedzenia; warunek ten w razie ziszczenia się będzie mieć moc wsteczną.

Numer postanowienia: 6170

Wypowiedzenie lub odstąpienie przez Zamawiającego stanie się skuteczne pod warunkiem, że przed jego dokonaniem Zamawiający nie uzyskał od Pośrednika danych osoby (bądź podmiotu), która w ciągu 12 miesięcy następujących po dacie złożenia Pośrednikowi oświadczenia o wypowiedzeniu bądź odstąpieniu od niniejszej umowy zawarła z Zamawiającym umowę przedwstępną, zobowiązującą bądź rozporządzającą przenoszącą prawa do przedmiotowej Nieruchomości; warunek ten – w razie ziszczenia się – będzie mieć moc wsteczną

Numer postanowienia: 5994

Pośrednik zachowuje prawo do całości wynagrodzenia także, w przypadku, gdy: a) Zamawiający podpisze w trakcie obowiązywania niniejszej umowy umowę przedwstępną lub umowę sprzedaży lokalu bez udziału pośrednika.

Numer postanowienia: 5983

Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną zamawiający zobowiązuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji.

Numer postanowienia: 5982

Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności możliwe jest tylko w przypadku złożenia pisemnego oświadczenia przez Zamawiającego o rezygnacji ze sprzedaży-zamiany – wynajmu i po wpłaceniu Pośrednikowi zryczałtowanej kwoty zwrotu poniesionych wydatków w wysokości 3.000 zł.

Numer postanowienia: 5977

Zamawiający w ramach niniejszej umowy zobowiązuje się do: a) korzystania z usług POŚREDNIKA przy realizacji transakcji dotyczących poszukiwanych nieruchomości (1) (wskazanych w karcie klienta poszukującego, na odwrocie umowy) z osobami wskazanymi przez POŚREDNIKA bez względu na termin zawieranej umowy KUPNA/najmu wskazanej nieruchomości, również po rozwiązaniu lub wygaśnięciu niniejszej umowy.

Numer postanowienia: 5961

Zamawiający zobowiązuje się, że nie będzie zawierał umów związanych z Nieruchomością z podmiotami wskazanymi przez pośrednika, bez jego udziału, w każdym czasie. Zastrzeżenia te dotyczące również krewnych, powinowatych, pozostających w stosunku przysposobienia oraz znajomych wskazanych podmiotów, podmiotów powiązanych z nimi kapitałowo lub organizacyjnie.

Numer postanowienia: 5826

(…) W przypadku wycofania nieruchomości z obrotu przez Zamawiającego przed upływem okresu na jaki był ustalony, Zamawiający zapłaci Przedsiębiorcy karę umowną w wysokości jednokrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 2 niniejszej umowy.

Numer postanowienia: 5818

Strony ustalają, że wynagrodzenie dla Przedsiębiorcy, z tytułu realizacji zamówienia (…) płatne w dniu zawarcia umowy przedwstępnej z klientem wskazanym przez Przedsiebiorcę (…), która nie podlega zwrotowi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron.

Numer postanowienia: 5807

W przypadku zawarcia umowy transakcyjnej objętej niniejszą umową z pominięciem Pośrednika, Zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotnej prowizji.

Jeżeli mają Państwo wątpliwości odnośnie prawidłowości i zgodności z prawem zawartych przez Państwa umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami lub potrzebują wzoru takiej umowy zachęcamy do kontaktu za pośrednictwem wiadomości e-mail: adwokat@sylwiamendak.pl lub telefonicznego pod numerem: 794401348.

adw. Sylwia Mendak