Kupiłem mieszkanie z wadą – co dalej?

Najważniejsze informacje jakie powinieneś posiadać o rękojmi za wady nieruchomości.

Zakup wymarzonej nieruchomości to jedna z największych inwestycji jakie dokonujemy w swoim życiu, na której zakup często przeznaczamy gromadzone przez wiele lat oszczędności. Zdarza się, że po czasie wychodzą na jaw wady nieruchomości, o których istnieniu kupujący nie miał wiedzy w momencie zawierania transakcji. Przepisy prawa chronią jednak nabywcę nieruchomości na wypadek zaistnienia takich sytuacji. Kupującemu przysługują bowiem określone roszczenia względem sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady nieruchomości.

Z tego artykułu dowiecie się Państwo:

1. czym jest rękojmia,
2. jakie uprawnienia z tytułu rękojmi przysługują kupującemu,
3. jak obliczmy terminy rękojmi,
4. jakie są różnice między rękojmią a gwarancją.

1. Rękojmia – co to jest?

Zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeśli rzecz sprzedana, a w tym przypadku nieruchomość, ma wadę fizyczną lub prawną. Jeśli w momencie sprzedaży lokal był obciążony wadami, o których sprzedawca nie poinformował kupującego, kupujący może dochodzić od sprzedawcy dokonania określonych czynności w związku z zaistniałą wadą – na podstawie przepisów o rękojmi. Wobec czego, rękojmia stanowi ustawową formę odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy sprzedanej. 

Przez wady fizyczne rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) rozumiemy sytuacje, gdy przedmiot umowy:

• nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia – np. lokal przeznaczony do zamieszkania ma niewłaściwie wykonaną instalację wodną co uniemożliwia korzystanie w prawidłowy sposób z kuchni i łazienki,
• nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego – np. w zakresie braku zamontowania w mieszkaniu systemu monitoringu czy ogrzewania podłogowego,
• nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia – np. lokal miał być przeznaczony na cel gastronomiczny a nie ma w nim właściwych przyłączy,
• został kupującemu wydany w stanie niezupełnym – np. brak części składowych nieruchomości objętych umową.

Warto pamiętać, że rękojmia dotyczy nie tylko wskazanych wyżej wad fizycznych, ale też wad prawnych. Z wadą prawną rzeczy sprzedanej (np. mieszkania) mamy do czynienia między innymi w sytuacji, gdy osoba sprzedająca nieruchomość nie jest jego właścicielem lub nieruchomość obciążona jest prawami na rzecz osób trzecich (np. służebnością).

Należy mieć na względzie, że sprzedawca odpowiada względem kupującego na zasadzie ryzyka, tzn. przesłanką odpowiedzialności sprzedawcy nie jest jego wina, ani nawet wiedza o wadzie. Osoba, która korzysta ze swoich uprawnień z rękojmi za wady musi zatem jedynie wykazać fakt istnienia tej wady w chwili wydania nieruchomości, bądź też okoliczność, że wada powstała z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (np. do powstania wady doprowadziły błędy powstałe podczas procesu budowy nieruchomości).

Konsumenci mogą skorzystać natomiast z domniemania istnienia wady, jeżeli została ona wykryta w ciągu jednego roku od wydania nieruchomości. W takim wypadku przyjmuje się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. W praktyce oznacza to, że nabywca nieruchomości, który wykrył wadę w powyższym terminie nie musi wykazywać, że jest to pierwotna wada nieruchomości, a nie uszkodzenie powstałe na skutek użytkowania nieruchomości, bądź jej elementów.

Skoro już wiecie czym jest rękojmia to nasuwa się kolejne pytanie:

2. Jakie uprawnienia przysługują kupującemu z tytułu zakupu nieruchomości obciążonej wadą?

Zgodnie z przepisami (art. 560 i 561 k.c.), jeżeli nieruchomość ma wadę, kupujący może domagać się od sprzedawcy obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy chyba, że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności usunie wadę. 

Innymi słowy, pierwszeństwo będzie miało zawsze usunięcie wady. Dopiero, gdy to okaże się niemożliwe albo nadmiernie utrudnione, bądź zbyt kosztowne, możliwe stają się pozostałe roszczenia, tj. o obniżenie ceny, wymianę przedmiotu umowy albo odstąpienie od umowy. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób naprawienia wady. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna. Za wadę istotną uznawana jest taka, która uniemożliwia lub znacznie utrudnia prawidłowe korzystanie z nieruchomości.

Warto również wyjaśnić, że jeżeli nabywca skorzysta z któregokolwiek wskazanych roszczeń, może również domagać się od sprzedawcy odszkodowania za szkody poniesione z tytułu istnienia wady. Co istotne, nabywca może domagać się odszkodowania niezależnie od kwestii związanych z usunięciem wady na podstawie rękojmi. Innymi słowy, może tego dochodzić jednocześnie z żądaniem usunięcia wady, jak i samodzielnie. Aby żądanie to było skuteczne, nabywca musi wykazać (zgodnie z art. 471 k.c.):

• wysokość szkody,
• przyczynę jej powstania, za którą odpowiedzialność ponosi sprzedawca,
• adekwatny związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem albo nienależytym wykonaniem umowy przez sprzedawcę a powstaniem szkody. Innymi słowy, szkoda musi wynikać z okoliczności leżących po stronie sprzedawcy.

3. W jakim terminie kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi?

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Po upływie tego terminu rękojmia za wady wygasa. 

Trzeba mieć na względzie, że kupującego obowiązuje również dodatkowy termin – termin przedawnienia prawa do sądowego dochodzenia roszczeń. Jest to termin 1 roku od daty stwierdzenia wady. W tym samym terminie kupujący może złożyć oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.

Kodeks cywilny zastrzega również, że jeśli kupującym jest konsument, a wada fizyczna (np. zawilgocenie mieszkania) została stwierdzona przed upływem 1 roku od wydania nieruchomości, uznaje się, że wada istniała w momencie sprzedaży. W takiej sytuacji sprzedawca będzie odpowiadał za wadę, bez konieczności udowadniania przez kupującego kiedy wada ta powstała.

Dla przykładu, jeżeli wada została stwierdzona w czwartym roku od daty wydania nieruchomości, to roszczenia nabywcy będącego konsumentem przedawnia się nie z upływem roku od ich wykrycia ale z upływem 5 lat od dnia wydania nieruchomości.

4. Czym różni się rękojmia od gwarancji?

Rękojmia i gwarancja – pojęcia mylnie stosowane zamiennie to dwie odrębne instytucje prawa, na podstawie których kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu naprawy wad sprzedanej rzeczy. Rękojmia to uprawnienie wynikające wprost z przepisów prawa (można go dochodzić na zasadach opisany powyżej). Gwarancja jest natomiast dobrowolnym oświadczeniem sprzedawcy, który zobowiązuje się do udzielenia kupującemu ochrony w zakresie oraz w czasie wskazanym w dokumencie gwarancyjnym.

Gwarancja jest więc wyrazem dobrej woli sprzedającego, który nie jest zobligowany do jej udzielania. Z kolei rękojmia nie wynika z umowy stron, jest gwarantowana ustawowo i w przypadku transakcji zawieranych z konsumentami można ją wyłączyć jedynie w szczególnych przypadkach.

Warto pamiętać, że kupujący posiada dowolność w wyborze czy skorzysta ze swoich uprawnień z tytułu rękojmi czy gwarancji w celu dochodzenia naprawy wady nabytej rzeczy. Może dochodzić również roszczeń z tytułu gwarancji niezależnie od roszczeń z tytułu rękojmi. Co więcej, w razie wykonywania przez kupującego uprawnień z gwarancji bieg terminu do wykonania uprawnień z tytułu rękojmi ulega zawieszeniu z dniem zawiadomienia sprzedawcy o wadzie. Termin ten biegnie dalej od dnia odmowy przez gwaranta (sprzedawcę) wykonania obowiązków wynikających z gwarancji albo bezskutecznego upływu czasu na ich wykonanie. Z kolei rękojmia chroni konsumenta nawet wtedy, gdy sprzedający nie udzielił mu żadnej gwarancji . Rękojmia ma również charakter absolutny, a sprzedawca jest z jej tytułu zobowiązany, nawet jeśli to nie on odpowiada za wadę rzeczy.

adwokat Sylwia Mendak

Jeżeli zakupili Państwo nieruchomość obarczoną wadą lub potrzebują bardziej szczegółowych informacji na temat instytucji rękojmi za wady nieruchomości zachęcam do kontaktu za pośrednictwem wiadomości e-mail przesłanej na adres: adwokat@sylwiamendak.pl lub telefonicznie pod numerem +48 794 401 348.